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赵芮谈 吉林省房地产平稳健康发展长效机制研究

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  • 发布时间:2019-01-09
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赵芮谈

十九大报告对房地产的阐述表明了未来五年甚至更长期我国房地产发展目标。住房市场平稳健康发展长效机制必须坚持“房住不炒”和“住有所居”的定位和基调。从目前情况看,“租购并举”已成为未来楼市发展的重要趋势,是促进房地产平稳健康发展长效机制的核心内容。对此,我省应多效并举,进一步完善租购并举的住房制度,大力推进我省房地产市场平稳健康发展。

一、各地积极探索住房长效机制,加速租购并举制度落地

十九大报告提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。20177月,住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取深圳、南京、杭州、武汉等12个城市,开展住房租赁试点。随后,一些城市相继出台了符合本地实际的租购并举住房制度。

(一)加大住房租赁企业金融支持力度。资金支持是发展“租购并举”住房制度的有效保障。2017年,工商银行北京分行与北京市保障房中心、城建集团等签署住房租赁战略合作协议,未来五年将提供总额不少于6000亿元融资支持,市民可获得最高100万元10年期个人住房租赁贷款;同年11月,建设银行深圳分行与华润等20多家单位签署住房租赁战略合作协议;同时,广东省也与建行广东分行达成住房租赁战略合作,未来5年将提供不少于2000亿元贷款。

(二)吸引人口落户,培育住房租赁市场。人口是支撑未来住房租赁市场发展的基础。201710月以来,包括南京、武汉等在内的近20个城市频繁出台“人才落户安居”新政。2018年,南京实施了“宁聚计划”,计划每年吸纳20万以上大学生在宁就业创业,并进一步放宽年龄条件和学历教育取得形式;武汉作为科教大省,过去几年人才流失现象严重。20175月起至10月,武汉先后出台三项人才落户政策,着力打造大学生落户“武汉样本”,在政策刺激下,2017年,13.96万大学毕业生落户武汉,同比增加535%2018年青岛全面放开城镇落户限制,计划到2020年转移农业人口106.5万进城落户;此外,天津“海河英才”行动计划在一天内吸引了30万人口落户。

(三)发展“商改租”模式,盘活存量用房,拓宽房源渠道。面对商业地产高库存和租房市场的供不应求现象,国务院办公厅于20166月发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,鼓励商业地产开发商将商业用房改为租赁住房,水电气价格按照“居民”标准执行。随即上海、南京、广州等多个城市出台“商改租”规定,增加租赁住房供应。

二、我省住房租赁市场现状及困境

(一)租赁市场法律法规不健全。一是当前我省乃至全国范围内尚未出台针对租赁市场的法律法规,对于租赁市场普遍存在的“提前违约、私下转租、欺压租客”等行为不能有效制止;二是我省在20112012年分别出台了《吉林省公共租赁住房管理暂行办法》、《吉林省保障性住房实物配租与租赁补贴分配管理暂行办法》,对“公租房”和“保障房”领域进行了规范,但涵盖面小,并未涉及整个住房租赁市场;三是租赁房屋登记制度不健全,绝大多数房源都掌握在个人或中介手中,“长春市住房租赁监管服务平台”已经上线,但只选取了“润德、万科、诺睿德、力旺、炜达”5家企业,登记房源数量少,绝大多数游离于监管之外。

(二)人口净流出的状况不利于住房租赁业发展。人口是保持房地产长期平稳健康发展的重要因素之一。受气候、经济发展状况等因素,近几年东北地区人口自然增长率一直偏低。据数据显示,2017年辽宁人口自然增长率为-0.44 ‰,黑龙江为-0.41‰,吉林为0.26‰,我省虽然高于辽黑两省,但与江苏2.68‰、湖北5.59‰相比,则处于落后。另外,我省城镇化率偏低也在一定程度上制约了房地产健康发展。

(三)建筑企业对建设租赁住房积极性不高。在调研中发现,开发企业建设租赁住房积极性不高。这主要由于建设租赁住宅资金一次性投入大,回款周期长,一些小的开发企业无法承担。而且在当前金融防风险去杠杆的大环境下,企业融资渠道逐渐收紧,投资趋于谨慎,更不愿投资租赁住宅建设。另外,今年以来我省房地产价格呈上涨趋势,房子销售较好,这也导致了开发企业建设租赁住房的积极性不高。

(四)缺少具有一定规模且经营成熟的租赁企业。当前,我省各地住房租赁主要以个人和小型中介转租为主,房屋质量、安全,以及其它的服务都没有保障,由此引发的纠纷也比较多。目前在国内市场上一些专业的租赁企业,如“我爱我家”、“自如”等,他们在不改变房屋结构的前提下,通过对业主房屋的改造,为租户提供优质的居住条件,顾客不仅可以享受到配套的家具设施,还可以通过App获得租住后的生活服务,包括保洁、维修等等。业主和租客都通过专业化、品牌化的机构获得了高品质服务,这也是未来租赁市场发展的必然趋势。

三、加快建立我省租购并举住房长效机制的建议

(一)建立健全租赁市场法律体系。一是建议研究制定符合我省租赁市场实际情况的法律法规,从法律层面保障租客切实利益,从而推动住房租赁市场长期平稳健康发展;二是完善租赁房屋登记备案制度,对租赁市场进行科学有效监管。建设全省统一的租赁住房信息系统,将分散房源进行登记备案,统筹管理。

(二)打造优质就业创业环境,吸引人才、留住人才。人口是发展住房租赁市场不可或缺的要素。建议依托我省高新技术园区建设和打造“数字吉林”的有利时机,加快引进高新技术等行业龙头企业进驻,打造优质就业环境;落实“大众创业、万众创新”政策精神,积极建造创业园、孵化基地,同时出台税收优惠、无门槛贷款等优惠政策,吸引有创业热情的人群;积极落实我省18条人才新政,进一步吸引高质量人才落户吉林。

(三)鼓励通过新增用地建设租赁住房,多渠道增加租赁住房供应。随着“租购并举”政策的逐步落地,许多城市纷纷增加租赁性质用地供应。继深圳成交首宗租赁地块以后,全国已有超过10个城市开始增加租赁土地供应规模。建议我省尽快建立新的土地供应制度,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,同时让拥有商业、工业用地的非房地产企业,特别是国企盘活闲置土地资源,加速进入租赁市场,增加纯租赁土地供应量。

(四)盘活存量资源,鼓励“商改租”模式。积极落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》文件精神,组织住房租赁国有企业开展闲置房源盘点工作,进行统一登记,将闲置房源出售或委托给房地产开发企业、租赁中介等机构,允许其对闲置厂房、商业楼、写字楼等进行规范改建装修,按照民用标准收取水电气费等相关费用,减轻住房租赁企业负担。

(五)培育规模化专业化租赁企业。一是鼓励社会资本、民间资本参与投资,逐步新建一批具有品牌效应和一定规模的住房租赁企业;二是鼓励具有资金周转能力的各大房地产开发企业将部分精力投放到租赁市场,建设“长租公寓”,拓展住房租赁领域业务;三是对现有房屋租赁中介机构进行梳理整合,取缔一批不法中介;四是建立住房租赁市场统一信用平台,严格监管中介机构的失信行为,实现有效管理,真正向“租购并举”的方向发展。